主持人语 

  城市是诞生奇迹之所，是最健康、最绿色、最富裕、最宜居的地方。芝加哥大学博士、哈佛大学经济学教授爱德华·格莱泽带领着自己的团队进行了强大的全球城市调研，最终得出了令人毋庸置疑的结论：城市是人类最伟大的发明与最美好的希望，城市的未来将决定人类的未来。

  到2030年前后，中国的城市化率将接近70%，将有3亿左右的农民进城；在未来的16年间，城市化将是中国经济社会发展的主旋律之一。但城市化是一项复杂的系统工程，面临着诸多问题。比如：城市发展与人口、空间、环境之间的矛盾，城市交通拥堵，城市发展模式单一，城市投融资遭遇瓶颈。

  今年两会期间，国务院总理李克强在《政府工作报告》中提到了三个“1亿人”发展目标。两会后，国务院发布了《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》。其中一个核心问题就是新型城镇化。两会后的城镇开发，房企面临哪些挑战与机遇？长沙楼市今年将面临怎样的发展趋势？2014年第五届央企峰会，让我们智慧碰撞。

  看市场，信心、专心和担心

  钱荣（中建信和地产有限公司副总经理）：我要谈的是“三心二议”。三心即：一心是有信心。今年《政府工作报告》中没有提到要调控房地产，政府更多的意向是“专注于保障房，把市场的交给市场”。对于大家所担心的房产税也说得很明确，是“加快立法”，我想至少也需要两到三年吧。再说房产税，将是从一次性征收过渡到持有环节的长期征收，应该会平稳过渡。

  二心是专心。对于企业来说应该专注于自己力所能及的事情，专注于本身的产品品质打造和客户关系的维护，如果能做好这两点，我想面对任何市场波动,我们都能够从容应对。

  三心是担心。长沙市连续三年位居全国交易量前三，但是背后是巨大的土地放量和预售面积的大幅度供应，在某些区域已经出现了供大于求的局面，出现了个别中小开发商降价亏本出货的情况，这种担心从政府层面考虑的话，还是要在土地的供应和价格上进行适度把控,确保房地产市场的健康发展。

  两个建议：一是对于政府的建议是放开市场，尽量少一些行政的调控。二是对于媒体的建议是希望多一些正面引导，宣传正能量的东西。

  要把自己的产品做成标准，做成精品

  谢怡（五矿地产湖南开发有限公司党委副书记、副总经理）：三个“1亿人”进入到城市，这对大长沙有什么好的作用？居住、医疗、教育等等，都是政府要统一规划的。五矿万境水岸项目在市场上之所以卖得好，最重要的是建了两个学校，一个小学，一个中学，都在项目边上，这两个学校的建设投入就有1个多亿。

  今年的楼市怎么样？现在是3月份，不知道其他各家怎么样。但是，我们公司今年前三个月销售量同比是有所下降的，面临着一定的销售压力。在回款方面，这几年我们的回款其实是非常好的，去年的回款率达到90%。但今年开始，银行银根明显收紧，贷款放款额度一再紧缩，新增贷款必须支付手续费才能批下来，因此回款压力也大。所以目前市场上资金流对各企业的开发进度应该都是有影响的。

  今年，除了长株潭地区，我们暂不会考虑在其他市州开拓新项目。但是，我们的开发区域是跟随五矿集团在全国的战略城市走的，包括南昌、西宁、山东等。五矿集团若签订了战略合作城市，我们就会跟随进去。

  对于长沙我是有很深感情的，因为我是长沙人，每次出去做交流的时候，外界对长沙的印象就是广电湘军和卫视的各档节目，对长沙其他的认识是很不够的。我觉得城市的定位要明确，而作为城市的建设者来说，我们希望把自己的产品做成标准，做成精品，对得起客户和市场，这一点就是对消费者一个最大的回馈。

  要让省外企业和人到长沙，增进吸附力和活力

  颜亮（地产观察者）：城市的胜利取决于城市的吸附力，湖南的辐射力还不够，只辐射到了长沙。这几年，武汉的城市发展把长沙抛在了后面，其实，从这个角度来说，长沙具备很多的优势和潜能。但是我觉得长沙的城市定位是很模糊的，到底定位什么样的城市？我想，这个城市的人口聚集力不够是因为产业不够，产业不够是因为城市定位不清晰。

  我认为城市要经营，要包装，要很清晰的定位。但是，我们还是没有用外力去推动城市的发展，还在靠投资拉动。要通过宣传和推广、事件策划、会展举办，让湖南省外企业和群众知晓湖南及长沙的城市定位，吸引企业和个人投资及到访，增进城市活力。如果有可能，长沙要大力发展会展经济，全运会、亚运会、冬运会去申报一下，至少可以快速推动城市发展。因为，我见证过城市的发展，当年的广州号称城中村，但这几年城市的发展日新月异，广州在亚运会期间要求老太太都学英语等等，整个城市的居民素质都上来了。我去成都的时候，他们大力发展会展经济，搞西博会、糖酒会，一年的会议有一百多场，他们利用这些机会大力发展城市，整个高新区就完全发展起来了。

  看高铁，长沙城市价值有一个提升和突显

  许亚鹏（通用地产长沙有限公司董事总经理）：我个人认为，长沙城市的吸附力或聚集力，还是比较大的，至少在湖南省来说。当然，把长沙放在区域中心城市来看，还有较大的提升空间。

  对于今年长沙的楼市趋势，个人认为会是平稳的。其中有两个优势：一是长沙的楼市调控因总体价格控制较好，今年的调控按两会政策选择空间大。二是这两年长沙高铁的开通，城市价值有一个提升和突显。但是，今年银行的资金形势对按揭贷款方面有一定的影响。所以，我认为今年是一个相对平稳的趋势。

  来到长沙几年了，从一个外来者的角度来说，长沙应加强城市治理。为什么这么说呢？城市形象感觉有待于提升，整个长沙和其他城市比起来，在老城区显得稍微乱了一点儿，棚改和旧城改造还有待加强。

  所以，长沙城市形象应该有一个很大的提升，对于吸附力来说有更进一步增强的作用，对于长沙房地产的发展也会有好处。

  看经营，要提升城市的名片效应

  刘涛瑞（中国新兴置业长沙公司总经理）：长沙没有拿得出手的标志性建筑，在湘江上建了这么多座大桥，要说条件都很好，但把哪一座桥拿到全国的城市去比较，能不能说这个桥修得还算漂亮？这和城市经营者有关系，要提升城市的名片效应，也是城市依附力的问题，有很多问题是可以自身解决的，但没有主动地，没有自觉地去解决这些问题。

  我们主要在西城发展。说实话，西城比南城的发展要好一点，速度要快一点。我们下一步的动作，也是在河西大区位上着手。前阶段参与了竞拍，但还是央企的成本问题跟人家没法比，现在的市场空间被挤得很小很小，拿地的压力比较大。但是，我们还是有信心，该干的活要干好，今年最大的愿望是在长沙拿一块好地。

  从长期投资风险性来说，长沙房地产市场风险会比较小

  吕贇（方兴地产长沙公司副总经理）：方兴地产是央企地产公司中进入长沙较晚的一个，主要做梅溪湖片区建设，包括新城建设和二级项目开发。从长期投资的风险性来说，长沙房地产市场的风险较小，这也是为什么我们不仅做单个项目，而更愿意做整个梅溪湖新城运营的原因。新城整体运作也是我们公司在长沙投资的核心想法之一。

  其次，对于整个城镇化建设来说。方兴地产没有进过三、四线城市，这是公司目前坚持的发展战略。我们原来主要在北京、上海等地发展，逐步向经济活跃、具有辐射能力的中部省会城市拓展。所以，从公司的战略来说，可能不像恒大那样在三、四线城市布局，然后再打回一、二线城市来，这是不同公司发展战略的问题。

  最后，方兴地产始终深耕梅溪湖片区，今年重点打造位于梅溪湖北岸的金茂广场。方兴地产会继续深耕长沙大河西，条件合适的话会继续打造一些新项目，促进整个片区的建设。

  明晰产业发展方向，吸引更多资本入湘  

  刘志强（五矿建设长沙区域公司总经理）：怎么看待今年楼市趋势呢？我认为，今年长沙楼市是平稳发展。去年，长沙楼市价格涨得不多，只涨了几百元。但是，去年长沙楼市地价涨了近千元，涨幅是比较大的。那么，土地价格上涨了，本身长沙楼市利润空间就很低，房价往下走的空间也就不大。因此，在市场观望的情况下，往上走动力不足，可能性也不大。所以，今年长沙楼市价格应该是比较平稳的。

  长沙城市的发展还是比较快的，以前很多是郊区菜地，现在已是城市中心了。那么，长沙跟其他城市相比为什么会有那么大的差距呢？我觉得，就在于长沙的规划。别的城市是重点打造一两个新区。但是，长沙的规划是做多概念、多区域的开发，这座城市急剧向外扩张，没有重点打造区域，规划起点有待提高，城市配套也没有跟上。

  对于长沙被评为“新一线”城市，我感觉长沙与其他一线城市的差距还比较远，资本在这座城市的聚集还不够，比如企业的融资成本在长沙就比其他城市的要高，客户的房贷成本也比其他城市要高。因此，建议高起点规划，明晰产业具体发展方向，吸引更多资本进入长沙。

  今年长沙楼市整体趋势平稳过渡，暗流涌动

  李伟棠（中海地产长沙营销管理公司副总经理）：对于今年的全国房地产市场形势，我们整体看好。近期中海地产的投资动作足以证明中海地产对后市发展的信心。对于今年长沙楼市整体趋势的看法，我觉得应该是“平稳过渡，暗流涌动”。在过去的几年，虽然有各种不同的消息、政策等对市场造成的影响，但从整体数据来看，长沙市场总是处于一种平稳发展的态势，价格也是在稳步上涨。长沙市场相对健康的供求关系，一直是市场稳步发展的坚实基础。

  但同时我们也能看到，在不同的阶段，总会存在一些“暗流”。每个发展商对于企业运营的目标总会存在一定的差异，有对产品品质的追求，有对价格的追求，也有对现金流的追求。因此，在平稳市场态势下的突发性动作，总会时有出现，比如“调整价格”的行为。在其他省市局部、片面的舆论导向下，再加上本地项目的部分项目借此炒作的推波助澜，所营造的氛围影响了客户的客观判断，但建议客户应客观看待这种现象，局部是否代表全局，宣传是否符合实际执行，切勿因片面的了解而影响对市场的判断。

  对于快速发展的大长沙，希望政府在现有基础上，进一步加快现有热点板块的全面建设，让逐渐进入入住状态的住户能更全面地获得更优的生活品质，享受更美好的生活环境，教育、医疗、休闲、购物等全面均衡发展，更快形成高尚的居住氛围和板块的独特卖点，真正成为代表城市居住文化的城市名片。

  看前景，信贷和利率问题不解决，会遭遇困境  

  陈义生（中信地产湖南省中信控股有限公司副董事长）：客观说长沙的房地产市场在这几年是比较健康的，楼盘的品质，包括开发商的用心、专心都有很大提升。长沙市近几年用于市政基础设施的投资巨大，包括地铁、道路、跨湘江的桥梁隧道、棚户区改造等等，这是大家有目共睹的。长沙城镇化的发展在中部城市也是领先的，长沙整体的城市品质也得到了极大提升。

  这几年，中信地产坚守在长株潭融城商圈的第一线，做了一些工作，中信新城项目处于地铁1号线、5号线和长株潭城际铁路交会的地方，是湖南省唯一一个三条轨道换乘的车站。中信新城的建设到今年是第十年，一个中信城市广场国际购物中心投入15亿元，一所学校投入近2亿元，今后还要投酒店，截至目前中信地产在长沙的总投资将近60个亿了。

  中信新城的核心竞争力在哪里？就是在综合配套，这里是将来长株潭融城商圈的核心，中信新城就是个大综合体。中信城市广场购物中心总商业面积比现在的万达广场还要大两倍，营业面积大两倍。今年地铁元年是2号线运营，明年是地铁1号线和长株潭城际铁路，未来南城融城板块应该还是一个大的发展方向，有极大投资价值。

  今年两会，关于房地产提到八个字，“分类施策、分城施策”对长沙市场来说是极大利好。期待今年“分城施策”会有一些推动市场健康发展的政策吧。另外也有一条可能对房地产市场影响比较大的信息，即“利率逐步市场化”，这对房地产行业来说可能不利。总体来说个人持谨慎乐观看法，长沙市场还是稳中有升的。如果信贷和利率问题不解决，长沙房地产市场的发展还是会遇到困境。

  积极参与长沙市棚户区改造及城中村改造项目

  龚学武(中国水电建设集团房地产有限公司湖南区域总经理)：中国水电地产是中国电力建设集团直属企业，依托中国电建强大的资源优势、技术力量、资本支持和信用平台，目前已逐步成长为以房地产开发与经营为核心业务，大力实施跨地域发展战略的央企地产领跑者。

  中国水电地产湖南公司作为集团五大区域公司之一，目前在建开发面积超过200万平方米，已竣工项目有星城映象，在建项目包括湘熙水郡、星湖湾、卢浮原著。为充分履行央企责任，公司还采取目标地块和保障房建设捆绑挂牌模式，积极参与保障房建设，以服务于社会，服务于长沙。

  秉承积极、稳健推进电建集团产业结构调整，做大、做强、做优房地产业务板块的历史使命，未来中国水电地产湖南公司将按照“3个1亿”精神，积极参与长沙市棚户区改造及城中村改造项目，为长沙市的城市建设、宜居城市建造做出贡献。

  希望政府相关部门能够多关注教育、医疗配套，尤其是新城区

  范建军［华润置地（湖南）有限公司总经理］：从外部大环境来说，长沙这座城市应该是存在潜力和机会的。湖南有7000-8000万人口，长沙城区可能只有300万左右，潜力还是很大的。在广东打工的湖南人很多，正好是经济结构调整、产业转移时期，在广东的湖南人已经有一部分回到湖南家乡了。

  我们给城市发展的建议是，希望城市的经营者和管理者更关注城市怎么发展，怎么制造需求。给大家提供就业的机会、生存的空间，城市至少要是一个宜居的、能够就业的地方。

  对于这座城市的发展，可能要更多的考虑提供哪些就业机会，哪些产业可以进到长沙，可以进到湖南，怎么样让本省的湖南人和外省的湖南人愿意生活在长沙？这可能是政府需要更多思考的东西。我们希望政府相关部门能够多关注教育、医疗配套，尤其是新城区。

  转型，楼市已由火爆进入日趋平稳的买家市场

  赵辉(中国铁建地产长沙置业副总经理)：如今的开发企业早已没有了大家想象中的风光，随着各项调控政策的相继落地以及金融系统的银根紧缩，以往排队选号的火爆楼市已经转变成了日趋平稳的买家市场。开发企业的心理预期更为合理，广大购房者也更加成熟理智。同时，开发企业对产品品质的重视程度也愈发突出。所以，要想实现良好业绩只有说实话，干实事，换言之就是用合理的定价、过硬的品质获取市场和客户的认可。

  个人感觉，中央企业应当充分利用好自身优势，一是丰富的资源优势，多数央企都是集团化作战，在全国有众多的资源可以调剂。二是良好的信誉优势，中央企业通过健康稳定的经营业绩获得了较好的信誉评价，这对企业在拓展融资渠道、获取信用额度等方面提供了有力支持，在当下各金融机构资金紧张的大形势下，可谓是得天独厚的优势。

  市场自主调控会成为房地产调控的主体

  赵坚（中铁置业湖南青竹湖置业有限公司副总经理）：现在房地产大型企业的集中度越来越高，企业分化也越来越明显，很多大型企业陆续进军海外市场，特别是绿地、中海等企业扩张速度很快，这对于房地产企业的资本把控能力也提出了更高的要求。

  另外，非住宅类产品的比例提高非常快，像商业地产、旅游地产、养老地产等，我们需要更快地提升在资源整合和整体运营上的能力。在大环境上，房地产开发商和金融、信息等行业的合作也是越来越多，现在的电子商务也用得比较普遍，这在今后也会是一个趋势。

  现在市场的需求主要是城镇化需求，包括拆迁的被动需求，以及城镇化原居民的改善需求，应该说占据了目前需求量的主体，相比之前整体下降的趋势。而且以后全国性的调控政策也会越来越少，政府会把更多的精力放在保障房这一块儿，市场自主调控会成为房地产调控的主体。所以我认为，今年的房地产市场应该会是趋于比较平稳的状态。

  房地产区域化特点比较强

  周斌（中粮地产长沙公司营销总监）：房地产的区域化特点是比较强的。7年前，当我们刚拿地的时候，望城是典型的农村，那块地的资源是很好。一眨眼几年时间，望城县就变成了望城区。确实这几年长沙的发展比较快，可能就是有点儿太粗放了，不管从规划还是从土地供应来看，据我们了解，现在长沙起码还有几千万平方米待开发已经审批的项目。

  说到房价，具体到长沙，我觉得前三年往后再看三年可能都不会有太大的波动，一个共同的烦恼和困惑，不是说我们做不出好的产品，比如说开发别墅，成本稍微拉高一点儿，马上就会被吃掉。比如，昨天我们得到消息居然有房子又回到“2”字头了，均价才3000多元/平方米。我们在5月份要开高层，高层的成本都不止3000多元/平方米。我不知道其他企业的成本，当然我们要有责任感，同时又要把产品做好。但是，落到销售的时候，尤其是在卖刚需产品的时候，确实太没竞争力了，而且风险很大。希望今年拿一块地，估计下一个项目还是会以住宅为主。